Bir ev, arsa veya başka bir taşınmaz satın almak, çoğu kişi için hayatındaki en önemli ekonomik işlemlerden biridir. Ancak taşınmazın yalnızca fiziksel olarak görülmesi ve beğenilmesi, güvenli bir satın alma için yeterli değildir.
Özellikle Elazığ’da konut veya arsa satın alırken tapu kaydı, takyidatlar, imar durumu, taşınmazın niteliği, yapı ruhsatı ve varsa iskan durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu Kaydında Neler Kontrol Edilmelidir?
Öncelikle satın alınacak taşınmazın tapu kaydı incelenmelidir.
Tapuda;
- Malik veya maliklerin kim olduğu
- Hisse oranları
- Taşınmazın niteliği
- Ada ve parsel bilgileri
- Bağımsız bölüm bilgileri
- İpotek
- Haciz
- İntifa hakkı
- İrtifak hakkı
- Aile konutu şerhi (TMK m. 194)
- Satışa veya devre ilişkin diğer şerh ve beyanlar
kontrol edilmelidir.
Taşınmazın üzerinde bulunan bir haciz veya ipotek, satın alma işleminin hukuki ve ekonomik sonuçlarını doğrudan etkileyebilir.
Tapudaki Şerh ve Beyanlar Neden Önemlidir?
Taşınmazın tapu senedine bakmak tek başına her zaman yeterli değildir. Tapu kaydının takyidatlarının da incelenmesi gerekir.
Örneğin taşınmaz üzerinde üçüncü kişinin lehine kurulmuş bir intifa hakkı varsa, taşınmazı satın alan kişi mülkiyeti elde etse bile bu hak nedeniyle taşınmazı istediği şekilde kullanamayabilir.
Bu nedenle satıştan önce güncel tapu kayıtlarının incelenmesi önemlidir; Türk hukukunda tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023), bu da güncel ve doğru bir tapu incelemesinin önemini artırır.
Ev Alırken İskan Kontrolü Yapılmalı mı?
Evet.
Özellikle kat irtifakı bulunan bir bağımsız bölüm satın alınırken binanın yapı ruhsatı, onaylı projesi ve yapı kullanma izin belgesi yani iskan durumu ayrıca araştırılmalıdır.
Elazığ Belediyesi’nin imar ve ruhsat işlemleri kapsamında yapı kullanma izin belgesi için yapı ruhsatı, mimari proje, tapu ve çeşitli teknik belgeler arandığı görülmektedir.
Arsa Alırken Sadece Tapuya Bakmak Yeterli mi?
Hayır.
Arsanın tapuda “arsa” niteliğinde olması, üzerinde istediğiniz yapıyı yapabileceğiniz anlamına gelmez.
İmar durumu, plan notları, yapılaşma koşulları, emsal, kat yüksekliği, çekme mesafeleri, kullanım amacı ve varsa özel kısıtlamalar araştırılmalıdır.
Elazığ Belediyesi de taşınmaz hakkında imar durum bilgisi alınabilmesi için tapu bilgilerinden yararlanılabileceğini belirtmektedir.
Satın Almadan Önce Hukuki İnceleme Neden Önemlidir?
Çünkü taşınmazın görünürde sorunsuz olması, hukuken de sorunsuz olduğu anlamına gelmez.
Örneğin “tapuda ev görünüyor, o hâlde sorun yok” düşüncesi her zaman doğru değildir.
Taşınmazın tapu kaydı ile fiili durumunun birbirine uygun olup olmadığı da kontrol edilmelidir.
Sonuç
Sonuç olarak, Elazığ’da ev veya arsa satın alırken yalnızca fiyat ve konum değerlendirmesi yapılmamalı; taşınmazın tapu, imar ve hukuki durumu birlikte incelenmelidir.
Bu yazıda yer alan bilgiler Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023, m. 194 ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14 hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Taşınmaz alım satımı ve tapu işlemleri hakkında gayrimenkul hukuku sayfamızdan daha fazla bilgi alabilir, sorularınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yazar: Av. İlay Ölmez, Elazığ
Sık Sorulan Sorular
Ev satın almadan önce tapu kaydı incelenmeli mi?
Evet. Özellikle malik, hisse, ipotek, haciz, şerh ve beyanların kontrol edilmesi gerekir; tapu kütüğüne güven ilkesi gereği iyiniyetli alıcının güncel kayda dayanarak işlem yapması önem taşır (TMK m. 1023).
Arsa satın alırken imar durumu önemli mi?
Evet. Arsanın yapılaşma koşulları satın alma kararını doğrudan etkileyebilir.
Kat irtifakı bulunan ev alınır mı?
Alınabilir; ancak kat irtifakının neden bulunduğu, yapı ruhsatı, proje ve iskan durumu mutlaka araştırılmalıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14).
Tapuda haciz bulunan ev satın alınabilir mi?
Teknik olarak bazı durumlarda satış mümkün olabilir; ancak haczin hukuki sonucu ve satışın hacizden nasıl etkileneceği incelenmeden işlem yapılması risklidir.
Ev almadan önce avukat desteği gerekli midir?
Her işlem için zorunlu değildir; ancak özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda satış öncesi hukuki inceleme ciddi riskleri önleyebilir.